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17 de Outubro de 2021

O Procedimento dos Leilões de Imóveis Extrajudiciais

Detalhes importantes que tanto o credor quanto o devedor precisam se atentar.

Mateus Morais, Auxiliar de Serviços Jurídicos
Publicado por Mateus Morais
mês passado

I. Introdução

No procedimento para realização dos leilões extrajudiciais de imóveis, existem detalhes que tanto o credor quanto o devedor devem se atentar.

De um lado, o devedor pode ter, a partir da observância desses pontos, mais chances de resguardar seu direito à propriedade do imóvel financiado. Do outro lado, o credor que segue os requisitos legais, resguarda o direito do fiduciante e não encontra problemas para satisfação da dívida.

II. Procedimento do leilão extrajudicial

II.1. Pressuposto para realização

O procedimento para realização do leilão extrajudicial de imóveis somente poderá se iniciar com a existência de mora do devedor (Art. 26, da Lei 9.514/87). Isto é, de parcelas em atraso.

Por mais que seja óbvia essa constatação, esse é o primeiro elemento que deve ser observado ao avaliar a regularidade do procedimento: o prazo de carência da dívida. Mesmo estando a parcela em atraso, o devedor não se submeterá ao procedimento do leilão se esse atraso não extrapolar o que foi previsto no contrato.

Seguindo esse raciocínio, ainda que o devedor esteja com parcelas não pagas, se o prazo de carência não for respeitado, fica impossibilitada a realização do procedimento, em congruência com o princípio da segurança jurídica (Bernardes, 2007).

Tal prazo deve ser obrigatoriamente expresso em contrato, por força do parágrafo 2º, do art. 26 da Lei 9.9514/97. Daí a importância, tanto para o credor quanto para o devedor, de observar esse pressuposto.

Em outras palavras, se o fiduciante não possui uma dívida, tal como estabelecida em contrato, não há porque se iniciar o procedimento.

II.2. Início do Procedimento - Intimação Pessoal Obrigatória

Após o prazo de carência, constatada a existência da mora, assim como estipulado em contrato, o credor fiduciário precisa, obrigatoriamente, realizar a intimação pessoal do devedor para o pagamento da dívida no prazo de 15 (quinze) dias (Art. 26, § 1ª, da Lei 9.514/97).

A partir desse ponto é que se desenvolve a maioria das demandas para anulação da consolidação da propriedade em nome do credor. Isso porque, muitas vezes, o fiduciário envia apenas uma notificação.

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Pretensão deduzida pela devedora fiduciante visando anular o ato de consolidação da propriedade. Ausência de intimação para purgação da mora. Pedido improcedente em primeiro grau. Inconformismo. NULIDADE. Não reconhecimento. Inversão do ônus de prova. Processo julgado de forma antecipada. Decisão saneadora não proferida. Inversão do ônus de prova não determinada de forma expressa. Ausência de prejuízo. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. Ato processual dispensável, especialmente se a parte contrária manifesta falta de interesse na autocomposição. Error in procedendo não verificado. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DE MORA. Exegese do artigo 26, §§ 1º e , da Lei nº 9514/97. Devedor que deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora. Certidão de decurso de prazo que não se presta a demonstrar que a intimação fora realizada validamente. Nulidade reconhecida. Pedido procedente. SUCUMBÊNCIA. Inversão do julgamento. Ônus carreados ao recorrido. RECURSO PROVIDO. (TJSP, 2021).
AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. Contrato De Financiamento de Imóvel firmado no dia 23 de setembro de 2008. Devedores fiduciantes que incorreram em inadimplência em relação às prestações mensais e foram surpreendidos com a notícia de consolidação da propriedade do imóvel no patrimônio do credor fiduciário. SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO só do Banco réu, que insiste na improcedência. EXAME: necessidade de intimação pessoal do devedor para a purgação da mora, "ex vi" do artigo 26 da Lei 9.514/97. Entendimento já pacificado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a purgação da mora pode ocorrer até a data da assinatura do Auto de Arrematação. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, 2021).

Ressalvados os casos de financiamento através de programas habitacionais do governo - o que será discutido no capítulo seguinte - o devedor é intimado não só a pagar a prestação vencida de seu financiamento, como também a que vencerá até data do pagamento; os juros convencionais; as penalidades e os demais encargos contratuais; os encargos legais, inclusive tributos; as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel; e, além disso, as despesas de cobrança e de intimação. (Art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97).

Vale mencionar, ainda, quanto a impossibilidade de esquivar-se da intimação pessoal. A lei estabelece que, caso haja suspeita motivada de ocultação, após duas tentativas de intimação, o oficial do cartório intimará alguém da família do devedor ou informará um vizinho de que fará a intimação no dia útil seguinte, na hora que designar (Art. 26, § 3º-A, da Lei 9.514/97). Algo semelhante à citação por hora certa, descrita no art. 252, 253 e 254 do CPC/15.

Nos condomínios edilícios ou qualquer outro conjunto imobiliário com controle de acesso, ante a suspeita de ocultação, poderá ser realizada a intimação pelo porteiro. (Art. 26, § 3ºB, da Lei 9.514/97.)

De todo modo, a suspeita deve ser motivada, ou seja, é necessário haver fundamento para que se entenda pela ocultação, o que deve ser feito de modo responsável, haja vista que tal matéria poderá ser controvérsia em uma eventual ação judicial.

Ainda com todas essas possibilidades, se ficar constatado que o devedor, ou seu representante legal ou procuradores, estiverem em local ignorado, incerto ou inacessível, o oficial do cartório certificará o fato e, após, promoverá intimação por edital. Esta será publicada no jornal de maior circulação da comarca durante três dias. Caso não haja imprensa diária, o prazo para purgação da mora será contado da data da última publicação do edital. (Art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97).

É importante salientar que a intimação por edital só pode ocorrer quando se esgotarem todos os outros meios, sob pena de nulidade. (STJ, 2021)[1]

Após a devida intimação, o devedor terá um prazo de 15 dias para purgar sua mora, ou seja, para pagar a sua dívida, bem como os supracitados encargos, que são estabelecidos por lei.

Tendo sido paga a dívida e os encargos, o contrato se convalesce, isto é, o financiamento voltará ao normal (Art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97).

II.3. Programas Nacionais de Habitação

É importante salientar também quanto às diferenças que a lei impõe aos financiamentos feitos a partir de programas nacionais de habitação. Como, por exemplo, o “Casa Verde e Amarela”, antigo “Minha Casa, Minha Vida”.

A primeira diferença é quanto ao prazo para purgação da mora, contado após a intimação pessoal do devedor. Nesse caso, o prazo será de 30 (trinta) dias e não de 15 (quinze) dias (Art. 26-A, § 1º, da Lei 9.514/97).

A segunda diferença é que, após sua intimação, até a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, o devedor não precisará pagar todos aqueles encargos descritos anteriormente, dispostos no art. 26, §. 1º da Lei 9.514/97. Nesse tipo de financiamento, para a purgação da mora, basta que se pague o saldo devedor, seus juros e multa, bem como as despesas de intimação e leilão, conforme art. 26-A, § 2º.

II.4. Consolidação da propriedade

Se a dívida constituída não for paga, em todo ou em parte, dentro do prazo legal contado da data da intimação pessoal, ocorrerá a consolidação da propriedade (Art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97).

Em suma, o imóvel pertencerá ao fiduciário que regularizará a matrícula no cartório e, só agora, poderá realizar o leilão extrajudicial. Este, conforme expressa a lei, deverá ocorrer dentro do prazo de 30 dias contados da averbação na matrícula do imóvel (Art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97); contudo, a jurisprudência entende que o descumprimento deste prazo é apenas uma irregularidade sem o condão de anular o procedimento do leilão. (STJ, 2020).[2]

Vale mencionar que, após a consolidação da propriedade, nada impede que o devedor pague sua dívida por inteiro, bem como os encargos e faça convalescer o contrato, conforme entendimento do STJ. (STJ, 2015).[3]

De todo modo, não havendo o pagamento após a consolidação da propriedade e estando certa a realização do leilão, ainda assim, algumas medidas devem ser observadas para se evitar uma futura anulação.

II.5 Intimação Pessoal Para o Leilão

É importantíssimo ressaltar que o devedor, tendo preferência para adquirir o imóvel, deve ser notificado da data, horário e local da realização do leilão. Mais do que isso, mesmo afirmando a lei ser suficiente a mera notificação (Art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97), o Superior Tribunal de Justiça entende que essa notificação também deve ser pessoal.

Assim como na intimação para purgação, tal intimação também poderá ocorrer por edital, se esgotados todos os outros meios de intimação. (STJ, 2020)[4]

II.6. Leilão Extrajudicial

Realizado o primeiro leilão, se o maior lance for inferior ao valor do imóvel constado em contrato, será realizado um segundo leilão, nos quinze dias seguintes (Art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97).

Diferente do que muitos pensam, o segundo leilão extrajudicial não será feito a partir de 50% do valor do imóvel como ocorre nos leilões judiciais. No segundo leilão, o maior lance deverá ser igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (Art. 27, § 2º, da Lei 9.514/97).

Pode ocorrer sim que tais despesas sejam inferiores ao valor do imóvel, mas nada impede que sejam superiores - o que não é raro.

II.7. Quitação da Dívida

Realizado o leilão, a dívida se quita e, deduzido todos os encargos, o credor deve entregar ao devedor todos os valores a maior (Art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97).

Esse valor a maior só não será entregue se, no segundo leilão, o valor não for superior ao da dívida e encargos (Art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97).

III. Conclusão

A partir da análise dos artigos 26 ao 27 da Lei 9.514/97, bem como da jurisprudência atual, é possível observar a existência de um pressuposto para a realização do leilão extrajudicial de imóveis, bem como quatro fases para seu procedimento.

Em suma, o procedimento se divide em: intimação pessoal para purgar a mora; consolidação da propriedade em nome do fiduciário; intimação pessoal para o leilão; o leilão em si; e, por fim, a quitação da dívida.

Em todas essas fases do procedimento, é necessário atentar-se aos detalhes de sua validade.

Além disso, também deve ser observado se o contrato ou a cobrança segue as normas legais diferenciadas para os programas nacionais de habitação.

Seguindo essas diretrizes, o leilão extrajudicial pode ocorrer de modo adequado e com segurança jurídica.

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BIBLIOGRAFIA:

BERNARDES. Maury Rouède. A Eficácia do Prazo de Carência da Alienação Fiduciária. Informe da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário. Rio de Janeiro, 27 de junho de 2007. www.ademi.org.br. Disponível em: < https://www.ademi.org.br/download/MauryBernardes.pdf >. Acesso em: 08 de agosto de 2021.

BRASIL. Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. www.planalto.gov.br. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm >. Acesso em: 08 de agosto de 2021.

BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de bem imóvel e dá outras providências. www.planalto.gov.br. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm > Acesso em: 08 de agosto de 2021.

[1 ]STJ. Recurso Especial nº 1.906.475. AM (2020/0306388-4); Relator (a): Ministra Nanci Andrighi. Terceira Turma. Data do Julgamento: 18 de maio de 2021. www.stj.jus.br. Disponível em: < https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=205681... >. Acesso em: 08 de agosto de 2021.

[2] STJ. Recurso Especial nº1.649.595 – RS (2017/0015335-0). Relator (a): Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. Data do Julgamento: 13 de outubro de 2020. www.stj.jus.br. Disponível em: < https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=199198...; Acesso em 09 de agosto de 2021.

[3] STJ. Recurso Especial nº 1.518.085 - RS (2015/0045085-1) ; Relator (a): Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. Data do Julgamento: 12 de maio de 2015. www.stj.jus.br. Disponível em: < https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=140679... >. Acesso em: 08 de agosto de 2021.

[4] STJ. Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1606810 - SP (2019/0316969-0) ; Relator (a): Marco Buzzi. Quarta Turma. Data do Julgamento: 23 de junho de 2020. www.stj.jus.br. Disponível em: <https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201903169690&dt_publicacao=03/.... Acesso em: 08 de agosto de 2021.

TJSP; Apelação Cível 1015003-52.2019.8.26.0344; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/08/2021; Data de Registro: 05/08/2021.

TJSP; Apelação Cível 1032635-61.2017.8.26.0506; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2021; Data de Registro: 04/08/2021.

2 Comentários

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Alguém pode me dizer como cancelo a assinatura? Adoro o site mas apesar de cobrarem no meu cartão de crédito quando clico para copiar as jurisprudências me direcionam para fazer uma nova. Estão cobrando, mas não estão prestando os serviços. continuar lendo

Muito bem elaborado!
Att.
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